Torre multifamiliar de 18 pisos + sótano sobre la Avenida Carrera 30. Tratamiento de Renovación Urbana — Área de actividad Estructurante Receptora de VIS. Usos mixtos: residencial, comercial, hospedaje y dotacional.
El lote se ubica sobre la Avenida Carrera 30, entre Calles 59 y 60, en la UPL Teusaquillo — uno de los corredores urbanos de mayor dinamismo y valorización de Bogotá. La proximidad al estadio El Campín, al sistema TransMilenio (Cra 30), a la futura Primera Línea del Metro y al corredor gastronómico del Park Way posicionan este proyecto en una zona de transformación urbana privilegiada.
Teusaquillo registra un precio m² entre $4.500.000 y $5.500.000 para vivienda nueva según datos de la Oikos Inmobiliaria (feb. 2025). El promedio de Bogotá para proyectos nuevos es de $6.187.033/m². El corredor Cra 30 / sector Campín, por su posicionamiento estratégico y los catalizadores del metro y la renovación del estadio, apunta al rango medio-alto de Teusaquillo.
| Zona / Localidad | Precio m² Mín. | Precio m² Máx. | Referencia | Tendencia |
|---|---|---|---|---|
| Chapinero (lujo) | $7.000.000 | $12.900.000+ | Lonja de Bogotá 2024 | ▲ Alta |
| Teusaquillo (sector Campín) | $4.500.000 | $5.500.000 | Oikos Inmobiliaria feb. 2025 | ▲ Alta |
| Teusaquillo (Park Way / Palermo) | $5.000.000 | $6.500.000 | Proyectos activos 2025 | ▲ Alta |
| Barrios Unidos | $3.800.000 | $4.500.000 | Oikos Inmobiliaria 2025 | → Estable |
| Santa Fe / Usaquén | $5.000.000 | $7.000.000 | Oikos 2025 | ▲ Alta |
| Bogotá promedio general | $5.028.000 | $6.187.000 | DANE / LaHaus feb. 2025 | ▲ +5.7% anual |
El corredor Cra 30 / sector Campín tiene proyectos activos que marcan el precio y la tipología. Los usos mixtos (residencial + comercial) son dominantes, con pisos de uso múltiple en niveles bajos. El catalizador del metro sobre la Cra 30 ha atraído a varios desarrolladores. El proyecto HAB compite en el segmento No-VIS medio-alto.
El proyecto se rige por el Decreto 555 de 2021 (POT Bogotá). Al localizarse en el sector con tratamiento de Renovación Urbana y área de actividad Estructurante Receptora de VIS, cuenta con parámetros edificatorios generosos que permiten alcanzar una altura de 18 pisos con un ICE resultante de 6,96.
| INPUT | DECRETO 555 DE 2021 | OBSERVACIONES | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| UPL | Teusaquillo | |||||||||||||||||
| TRATAMIENTO | Renovación | |||||||||||||||||
| ÁREA DE ACTIVIDAD | Estructurante — Receptora de VIS | |||||||||||||||||
| USO PRINCIPAL | Todos | |||||||||||||||||
| Edificabilidad | ||||||||||||||||||
| 1. ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN EFECTIVO (ICE) | NA | |||||||||||||||||
| 2. ÍNDICE MÁXIMO DE CONSTRUCCIÓN | 7,00 | |||||||||||||||||
| 3. USOS | Todos | |||||||||||||||||
| 4. ALTURA MÁXIMA | N/A | |||||||||||||||||
| 5. VOLADIZO | 0,60 m |
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| 6. TIPOLOGÍA | N/A | |||||||||||||||||
| Cesiones y obligaciones | ||||||||||||||||||
| Obligación Cesión Suelo en Sitio | Sí | Precisar fórmula en curaduría. El mínimo a ceder en suelo no permite cumplir norma de 20 m por costado para la composición geométrica. Debería poderse pagar todo en dinero. | ||||||||||||||||
| Obligación VIS / VIP | 6% VIP + 6% VIS construida |
1. Obligación consiste en ceder % de terreno o su área equivalente en m² construidos. 2. Todo tipo de vivienda (incluida VIS y VIP) debe tener mínimo 36 m² de área mínima habitable. Cada cuarto mínimo 18 m². 3. Para cumplimiento de obligación VIS/VIP el área mínima habitable debe ser 42 m². |
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| Retroceso de fachada contra espacio público | ||||||||||||||||||
| Retroceso de Fachada Contra Espacio Público | Calculado por fórmula A=2.5D |
1. Si D > 30 m no hay altura máxima para retroceder. Frente a la Cra 30 no aplica. En otros 3 frentes sí. 2. AD es la diferencia entre la altura que no requiere retroceso (D × 2.5) y la altura a la que se quiere llegar. 3. Retroceso mínimo de 4 metros. Luego de tener la altura adicional, se multiplica por 0.2 y esa es la profundidad del retroceso en fachada.
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| Aislamientos | ||||||||||||||||||
| 6.1. AISLAMIENTO LATERAL | NA |
1. Si aislamiento lateral es más de 4 m se permite avance en fachada lateral de 0.50, utilizando hasta el 30% del área de fachada. 2. Dimensión mínima es 1/5 de la altura en metros del edificio medida desde el nivel de empate o desde 11.4 m y no puede ser menor a 4 m. 3. Si el predio lateral no tiene aislamiento, se permite empate volumétrico con altura de esa edificación. |
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| 6.2. AISLAMIENTO POSTERIOR | NA |
1. Si más de 4 m se permite avance en fachada posterior de 0.50 hasta el 30% del área. 2. Se mide según tabla de altura de edificio del Anexo 5. 3. Si edificio con lindero posterior no tiene aislamiento y tiene más de 3 pisos, se puede hacer empate sin aislamiento hasta 11.4 m. Luego sí hay que dejar aislamiento. |
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| 10. ANTEJARDÍN | No hay antejardín ni empate | Empate con antejardín lateral hasta por tres metros de largo. Tenemos toda la manzana. | ||||||||||||||||
La altura de las edificaciones en su plano de fachada frente a espacio público se regula según la Sección 1.11.a. Para proyectos de costado completo de manzana o manzana completa, el área libre resultante del retroceso corresponde a áreas privadas afectas al uso público.
| Distancia D (paramento a lindero) | Consolidación y Renovación (A) | Desarrollo (A) |
|---|---|---|
| Menor o igual a 30 metros | A = 2,5D (2,5 veces la distancia) | A = 2D (2 veces la distancia) |
| Mayor a 30 metros | No aplica | No aplica |
Las cargas urbanísticas comprenden cinco grupos de obligaciones. La cesión en suelo para espacio público es la más significativa, con un valor compensatorio total de $797.5M. El pago plata total suma $1.004.85M. Las obligaciones VIS/VIP representan 191.40 m² de área construida destinada a ese segmento.
| OBLIGACIONES URBANÍSTICAS | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. CESIÓN EN SUELO PARA ESPACIO PÚBLICO | |||||||||||||||
| Fórmula | CS = AT × FS | ||||||||||||||
| AT (Área de Terreno) | 1.595,00 m² | ||||||||||||||
| FS | 60% | ||||||||||||||
| CS (Cesión calculada) | 957 m² | ||||||||||||||
| Vref (Valor referencia catastro) | $4.000.000,00/m² | ||||||||||||||
| 1.1 FORMA DE CUMPLIMIENTO — CESIÓN EN SITIO | |||||||||||||||
| Fórmula | CSs = (AT × FCep) | ||||||||||||||
| CSs — Área a ceder en sitio (m² de suelo) | 399 m² | ||||||||||||||
| AT — Área terreno (m² suelo) | 1.595,00 m² | ||||||||||||||
| Fcep — Porcentaje de cesión según ICe | 25% | ||||||||||||||
| ⚠ Si área a ceder en sitio es menor a 400 m² | |||||||||||||||
| CSs — Área a ceder en sitio (m² de suelo) | 398,75 m² | ||||||||||||||
| Vref (valor referencia catastro) | $4.000.000,00/m² | ||||||||||||||
| k — Factor de progresividad | 0,50 | ||||||||||||||
| Vcomp (valor compensación sitio) | $797.500.000,00 | ||||||||||||||
| 1.2 CUMPLIMIENTO DE CESIÓN EN PLATA | |||||||||||||||
| Fórmula | PD = (AT × Fd) × Vref × d | ||||||||||||||
| AT — Área de terreno | 1.595,00 m² | ||||||||||||||
| Fcep — Porcentaje de cesión según ICe | 35% | ||||||||||||||
| Vref (valor referencia catastro) | $4.000.000,00/m² | ||||||||||||||
| D — Factor de presividad | 0,45 | ||||||||||||||
| PD — Valor de pago compensatorio | $1.004.850.000,00 | ||||||||||||||
| 3. MEJORAR CONDICIONES DE INFRAESTRUCTURA (AIM) | |||||||||||||||
| Fórmula | Oitp = AT × Fcu | AT — Área de terreno | 1.595,00 m² | ||||||||||||
| Fcu — % para calcular cesión de suelo | — | Otip (valor) | $ — | ||||||||||||
| 4. OBLIGACIÓN URBANÍSTICA SISTEMA PLUVIAL / ACUEDUCTO | |||||||||||||||
| Fórmula | OSP = CS × Vref × 0.064 | CS — Área a ceder en m² | 398,75 m² | ||||||||||||
| Vref (valor referencia catastro) | $4.000.000,00/m² | OSP — Obligación sistema pluvial | $102.080.000,00 | ||||||||||||
| 5. OBLIGACIÓN VIS / VIP | |||||||||||||||
| 5.1 CESIÓN EN ÁREA |
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| 5.2 CESIÓN EN PLATA | |||||||||||||||
| Fórmula | VrComp = 0.18 × AC(VIP/VIS) × Vref | AC — Área total construida destinada VIS/VIP | 191,40 m² | ||||||||||||
| Vref (valor referencia catastro) | $4.000.000,00/m² | VrComp | $137.808.000,00 | ||||||||||||
| 6. ESTACIONAMIENTOS ADICIONALES | |||||||||||||||
| Sin obligación de estacionamientos adicionales para este proyecto. | |||||||||||||||
| TOTAL CARGAS URBANÍSTICAS | $2.042.238.000,00 | ||||||||||||||
El lote de 1.625 m² (área aprox.) ocupa casi toda la manzana entre Calles 59 y 60, con fachada principal sobre la Avenida Carrera 30. La geometría regular del predio favorece el desarrollo de una planta eficiente con máxima aprovechabilidad constructiva.
| Piso / Nivel | Área Construida (m²) | Área Vendible Construida Total (m²) | Área libre Vendible (m²) | Área Vendible VIS/VIP (m²) | Área Vendible Estacionamientos (m²) | Área Común de Uso Exclusivo (m²) | Área Común — Puntos Fijos (m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Terraza | 220,00 | 220,00 | |||||
| Piso 18 | 459,00 | 381,00 | 23,00 | 78,00 | |||
| Piso 17 | 480,00 | 402,00 | 309,00 | 78,00 | |||
| Piso 16 | 800,00 | 675,00 | 125,00 | ||||
| Piso 15 | 800,00 | 675,00 | 125,00 | ||||
| Piso 14 | 800,00 | 675,00 | 125,00 | ||||
| Piso 13 | 893,00 | 760,00 | 133,00 | ||||
| Piso 12 | 893,00 | 760,00 | 133,00 | ||||
| Piso 11 | 893,00 | 760,00 | 133,00 | ||||
| Piso 10 | 893,00 | 760,00 | 133,00 | ||||
| Piso 9 | 893,00 | 760,00 | 133,00 | ||||
| Piso 8 | 893,00 | 760,00 | 133,00 | ||||
| Piso 7 | 893,00 | 760,00 | 133,00 | ||||
| Piso 6 | 893,00 | 760,00 | 133,00 | ||||
| Piso 5 | 1.054,00 | 911,00 | 143,00 | ||||
| Piso 4 | 1.053,00 | 799,00 | 224,00 | 254,00 | |||
| Piso 3 | 1.543,00 | 468,00 | 343,00 | 1.075,00 | |||
| Piso 2 | 1.624,00 | 637,44 | 986,56 | ||||
| Piso 1 | 1.277,00 | 244,00 | 296,64 | 736,36 | |||
| Sótano 1 | 1.630,00 | 0,00 | 637,44 | 992,56 | |||
| TOTAL | 18.884,00 | 11.310,00 | 556,00 | 343,00 | 1.571,52 | 0,00 | 6.002,48 |
La volumetría propuesta configura una torre principal de 18 pisos con retrocesos escalonados en los pisos superiores para cumplir la norma de retroceso de fachada. La planta se optimiza a partir del quinto piso, generando apartamentos de mayor área privada en los pisos 6 al 13, con reducción progresiva en pisos 14 al 18.
Cada nivel del proyecto tiene una distribución optimizada según su uso. El sótano concentra estacionamientos; los pisos 1–3 integran acceso, parqueaderos, VIS/VIP y uso comercial; los pisos 4–5 hacen la transición con terrazas; los pisos 6–18 son residenciales de alta eficiencia.
| Ítems | Totales (COP) | % Sobre Ventas |
|---|---|---|
| VENTAS BRUTAS | $117.866.000.000 | 100,0% |
| TOTAL VENTAS NETAS | $117.866.000.000 | 100,0% |
| Total Costos Directos | $61.700.046.000 | 52,3% |
| COSTOS INDIRECTOS | ||
| Gastos Asociados al Aporte del Inmueble | $15.585.160.000 | 13,2% |
| Estudios y Diseños | $1.596.466.968 | 1,4% |
| Honorarios Profesionales | $9.796.666.725 | 8,3% |
| Interventoría y Supervisión Técnica | $195.000.000 | 0,2% |
| Tributarios, Legales y Honorarios Fiduciarios | $487.435.000 | 0,4% |
| Licencia, Derechos, Impuestos y Seguros | $6.696.689.000 | 5,7% |
| Gastos de Ventas | $5.318.238.000 | 4,5% |
| Gastos Financieros | $5.303.970.000 | 4,5% |
| Total Costos Indirectos | $44.979.625.693 | 38,2% |
| TOTAL COSTOS | $106.679.671.693 | 90,5% |
| UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS | $11.186.328.307 | 9,5% |
Los inmuebles asignados como pago del aporte del lote se distribuyen en dos torres — La Esmeralda y Koral Key — más la cesión de parqueadero. El valor total del pago lote, con y sin parqueaderos, se detalla en las tablas resumen.
| Inmueble | Área (m²) | % Área Proyecto | Valor de Compra |
|---|---|---|---|
| Estacionamiento S 1-01 | 16,8 | 0,45% | $62.160.000,00 |
| Estacionamiento S 1-02 | 15,3 | 0,41% | $56.610.000,00 |
| Estacionamiento S 1-03 | 16,5 | 0,44% | $61.050.000,00 |
| Estacionamiento S 1-04 | 23,1 | 0,62% | $85.470.000,00 |
| Estacionamiento S 1-05 | 21,75 | 0,58% | $80.475.000,00 |
| Estacionamiento S 1-06 | 21,9 | 0,59% | $81.030.000,00 |
| Estacionamiento S 1-07 | 20,48 | 0,55% | $75.776.000,00 |
| Estacionamiento S 1-08 | 16,5 | 0,44% | $61.050.000,00 |
| Estacionamiento S 1-09 | 16,78 | 0,45% | $62.086.000,00 |
| Estacionamiento S 1-10 | 17,25 | 0,46% | $63.825.000,00 |
| Estacionamiento S 1-11 | 17,53 | 0,47% | $64.861.000,00 |
| Depósito 101 | 1,82 | 0,05% | $6.734.000,00 |
| Apartamento 1-01 | 95,9 | 2,58% | $354.830.000,00 |
| Apartamento 1-02 | 94,85 | 2,55% | $350.945.000,00 |
| Apartamento 2-01 | 126,13 | 3,39% | $466.681.000,00 |
| Apartamento 2-02 | 126,13 | 3,39% | $466.681.000,00 |
| Apartamento 3-01 | 126,13 | 3,39% | $466.681.000,00 |
| Apartamento 3-02 | 126,13 | 3,39% | $466.681.000,00 |
| Apartamento 4-01 | 126,13 | 3,39% | $466.681.000,00 |
| Apartamento 4-02 | 126,13 | 3,39% | $466.681.000,00 |
| Apartamento 5-01 | 284,77 | 7,65% | $1.053.649.000,00 |
| Apartamento 5-02 | 279,26 | 7,50% | $1.033.262.000,00 |
| Total Área Privada | 1.717,27 | 46,13% | $6.353.899.000,00 |
| Total Área Privada Sin Parqueaderos | 1.511,56 | ||
| Inmueble | Área (m²) | % Área Proyecto | Valor de Compra |
|---|---|---|---|
| Garaje S 1-01 | 17,7 | 0,48% | $65.490.000,00 |
| Garaje S 1-02 | 17,7 | 0,48% | $65.490.000,00 |
| Garaje S 1-03 | 15 | 0,40% | $55.500.000,00 |
| Garaje S 1-04 | 15 | 0,40% | $55.500.000,00 |
| Garaje S 1-05 | 16,15 | 0,43% | $59.755.000,00 |
| Garaje S 1-06 | 21,53 | 0,58% | $79.661.000,00 |
| Garaje S 1-07 | 21,53 | 0,58% | $79.661.000,00 |
| — | 0,00% | $— | |
| — | 0,00% | $— | |
| — | 0,00% | $— | |
| — | 0,00% | $— | |
| Apartamento 101 | 95,9 | 2,58% | $354.830.000,00 |
| Apartamento 102 | 91,6 | 2,46% | $338.920.000,00 |
| Apartamento 201 | 110 | 2,95% | $407.000.000,00 |
| Apartamento 202 | 110 | 2,95% | $407.000.000,00 |
| Apartamento 301 | 110 | 2,95% | $407.000.000,00 |
| Apartamento 302 | 110 | 2,95% | $407.000.000,00 |
| Apartamento 401 | 110 | 2,95% | $407.000.000,00 |
| Apartamento 402 | 110 | 2,95% | $407.000.000,00 |
| Apartamento 501 | 181,75 | 4,88% | $672.475.000,00 |
| Apartamento 502 | 181,75 | 4,88% | $672.475.000,00 |
| Total Área Privada | 1.335,61 | 35,88% | $4.941.757.000,00 |
| Total Área Privada Sin Parqueaderos | 1.211 | ||
| Inmueble | Área (m²) | % Área de Proyecto | Valor de Compra |
|---|---|---|---|
| Lote | 670 | 18,00% | $2.479.000.000,00 |
| Total | 670 | 18,00% | $2.479.000.000,00 |
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